Lors de l’achat d’un terrain pour la construction d’une maison, plusieurs types de contrat peuvent être mis en place entre le constructeur et le maître d’ouvrage. Parmi les différentes options disponibles, le Contrat de Construction de Maison Individuelle, ou CCMI, est souvent considéré comme le plus sécurisant contre les aléas du chantier. Définition du CCMI, obligations de chaque partie, quelle garantie constructeur demander, recours en cas de litige : découvrez notre guide complet !
Qu’est-ce qu’un CCMI ?
Le contrat CCMI, c’est quoi ? Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un accord établi pour la construction d’une maison individuelle ou d’un bâtiment contenant au maximum 2 logements pour le même propriétaire.
La construction finale doit être utilisée soit à des fins résidentielles soit mixtes (professionnelles et résidentielles). Le contrat CCMI offre une sécurité juridique supérieure par rapport à celle d’un contrat de maîtrise d’œuvre (où un architecte ou un maître d’œuvre coordonne les travaux) ou aux contrats signés séparément avec différents artisans.
Par exemple, dans le cadre du CCMI, le constructeur doit obligatoirement fournir une garantie de livraison. C’est précisé dans l’article premier de la proposition de loi n°975 : toute entité dont la responsabilité décennale est engagée doit contracter une garantie de livraison avec un établissement financier. Cette mesure propose d’étendre les exigences de garantie de livraison déjà présentes dans le CCMI à tous les contrats de construction de maison individuelle.
Quelles obligations avec le Contrat de Construction de Maison Individuelle ?
Obligations du constructeur
Comme mentionné précédemment, le Contrat de Construction de Maison Individuelle offre un niveau de protection élevé. Le projet de construction bénéficie de plusieurs garanties auxquelles le constructeur doit souscrire, ce qui garantit une couverture solide pendant et après la réalisation des travaux :
- La garantie de livraison à prix et délai convenus assure le respect des conditions contractuelles, afin de protéger le client contre les défaillances dans l’exécution du contrat.
- La garantie de parfait achèvement contraint le constructeur à rectifier toute malfaçon relevée durant l’année suivant la fin des travaux.
- La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) couvre pendant 2 ans les dysfonctionnements des équipements installés, comme les portes et chauffe-eau.
- Enfin, la garantie décennale (valable 10 ans même après un changement de propriétaire) sécurise contre les défauts structurels compromettant la viabilité de l’habitation.
Il est important de noter que le contrat de construction CCMI doit préciser l’assureur qui prendra le relais pour achever les travaux en cas de défaillance financière du constructeur. De plus, le CCMI doit être signé avant le début des travaux, détaillant les délais de construction et le prix fixe de l’habitation. Le constructeur est tenu de respecter ces engagements.
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Obligations du maître d’ouvrage
Lors de l’achat d’une propriété neuve, un dépôt de garantie est requis lors de la signature du contrat. La somme demandée dépend du constructeur :
- Si le constructeur possède une caution bancaire, il peut exiger 3 paiements avant le début des travaux : 5 % à la signature, 5 % lors de l’obtention du permis de construire et 5 % au démarrage des travaux. Le dépôt de garantie varie alors entre 5 et 10 %.
- Sans caution bancaire : le dépôt de garantie ne doit pas excéder 3 %.
Il est aussi nécessaire de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance commence à la fin de la garantie de parfait achèvement et s’étend sur 9 ans. En cas de problèmes, elle assure le financement des réparations avant que la garantie décennale ne prenne effet.
Enfin, pour utiliser un CCMI, l’achat du terrain doit être fait indépendamment. La combinaison d’un achat de terrain et de la construction est gérée par un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Comme mentionné précédemment, la limite est de 2 logements maximum sur ce terrain. De plus, les banques ne financent généralement pas un terrain seul, mais le projet dans son ensemble.
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Quel délai de rétractation ?
Le délai de rétractation pour un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est de 10 jours. Ce délai commence à courir à partir du lendemain de la réception du contrat signé par les deux parties. Durant ce laps de temps, il est possible d‘annuler le contrat sans avoir à se justifier et sans pénalité. Si le maître d’ouvrage choisit de se rétracter, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur et tout dépôt de garantie déjà versé doit lui être restitué.
Comment rédiger un contrat CCMI ?
Pour rédiger un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), il est essentiel de respecter certaines formalités avant le début des travaux. Ce contrat doit être formalisé par écrit et signé entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Une fois signé, un exemplaire du contrat (y compris toutes les annexes) doit être remis au maître d’ouvrage par envoi recommandé avec accusé de réception. Les documents à annexer au contrat comprennent :
- le permis de construire et autres autorisations administratives nécessaires ;
- les attestations des garanties de remboursement et de livraison ;
- le plan et un dessin en perspective de la construction ;
- une notice descriptive détaillant les caractéristiques techniques de la maison et les travaux d’équipement nécessaires pour son implantation et son utilisation.
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Quelles informations doit-il contenir ?
Le CCMI avec fourniture de plan
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan permet la construction d’une maison ou d’un immeuble selon un plan fourni par le constructeur. Selon l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat doit inclure les éléments suivants :
- identification du terrain destiné à la construction ;
- preuve de propriété du terrain ou des droits permettant la construction par le maître de l’ouvrage ;
- confirmation que le projet respecte les normes de construction en vigueur ;
- détail des caractéristiques techniques et de la composition du bâtiment à construire ;
- coût total du bâtiment, incluant le prix convenu et, le cas échéant, le coût des travaux que le maître de l’ouvrage souhaite réaliser lui-même ;
- conditions de paiement selon l’avancement des travaux ;
- possibilité pour le maître de l’ouvrage de se faire assister par un professionnel assuré pour ce type de mission ;
- acquisition des permis de construire et autres autorisations administratives nécessaires, avec copies jointes au contrat ;
- détails sur le financement, incluant la nature et le montant des prêts approuvés par le maître de l’ouvrage ;
- date prévue pour le début des travaux ;
- délai prévu pour l’achèvement des travaux ;
- pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
- détails de l’assurance dommages contractée par le maître de l’ouvrage ;
- preuves des garanties de remboursement et de livraison fournies par le constructeur.
Le CCMI sans fourniture de plan
Dans le cas d’un contrat CCMI sans fourniture de plan, aussi connu sous le nom de contrat de louage d’ouvrage, le maître d’œuvre est responsable de la réalisation des travaux de gros œuvre et de mise hors d’eau et hors d’air. Ce contrat doit être formulé par écrit et doit inclure les éléments suivants :
- identification précise du terrain ;
- description et caractéristiques techniques de la construction envisagée ;
- prix forfaitaire et définitif convenu, avec possibilité de révision selon des conditions prédéfinies si nécessaire ;
- conditions de paiement échelonné suivant l’avancement des travaux ;
- délai prévu pour l’achèvement des travaux et les pénalités en cas de retard de livraison ;
- référence de l’assurance dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances ;
- mention que le maître de l’ouvrage peut être assisté par un professionnel qualifié selon la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 ou les articles L. 125-1 et suivants lors de la réception des travaux, ou par tout autre professionnel de la construction disposant d’une assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
- obligation pour l’entrepreneur de fournir, avant le début des travaux, une preuve de la garantie de livraison accordée au maître de l’ouvrage, avec l’attestation de cette garantie jointe au contrat.
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CCMI : que faire en cas de litige ?
L’article 1792 du Code civil stipule que tout constructeur d’un ouvrage est automatiquement tenu responsable envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage pour tout dommage qui compromet la solidité de la construction ou qui, en affectant un élément constitutif ou un équipement, rend l’ouvrage impropre à son usage prévu.
En cas de désordre constaté, le client doit d’abord sommer l’entreprise de procéder aux réparations nécessaires. Si l’entrepreneur ne remplit pas ses obligations, il convient de notifier le sinistre à l’assureur de dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour régler un différend avec un constructeur, il est possible de recourir à une procédure de référé, qui permet au juge d’ordonner une expertise et, éventuellement, le versement de dommages et intérêts provisoires.
Il est aussi possible d’engager une action en justice contre le constructeur en le faisant assigner via un huissier. Pour les litiges dont le montant est inférieur à 10 000 €, le tribunal d’instance est compétent. Pour ceux dépassant 10 000 €, il est nécessaire de se tourner vers le tribunal de grande instance.
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) a donc été mis en place pour offrir une protection aux particuliers. C’est le type de contrat le plus courant pour la construction de maisons individuelles, et il est vivement conseillé de souscrire à ce contrat de construction pour bénéficier des garanties prévues par la législation française !
