Bonus de constructibilité : pourquoi et comment l’obtenir ?

Avez-vous déjà entendu parler du bonus de constructibilité ? La législation est en effet très stricte en ce qui concerne la surface constructible en zone urbaine. Cependant, la loi relative à la transition énergétique et à la croissance verte permet de déroger à ces règles dans le cadre du bonus de constructibilité. Ce dispositif permet d’encourager la construction de logements précurseurs et moins énergivores par une majoration de la surface constructible.  

Alors, comment faire pour en bénéficier ? Quels sont les avantages du bonus de constructibilité ? On fait le point dans cet article. 

Bonus de constructibilité : qu’est-ce que c’est ? 

Le principe

Le bonus de constructibilité est un bonus écologique. Il s’agit plus précisément d’un dépassement de surface, encore appelé “dépassement de gabarit”, qui permet de construire sur une surface plus grande que celle prévue par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). 

Introduit par la loi relative à la transition énergétique et à la croissance verte du 17 août 2015, le bonus de constructibilité fait partie intégrante du Code de l’urbanisme. Il a pour but d’encourager les maîtres d’ouvrage à construire des logements exemplaires sur le plan énergétique et environnemental, en leur faisant bénéficier d’une surface constructible plus importante. 

Ce dépassement, qui peut être de 30 % maximum, a pour intérêt de compenser les dépenses liées à cet effort d’exemplarité énergétique ou environnementale.  

Le champ d’application 

La dérogation qui découle du bonus de constructibilité s’applique aussi bien aux constructions neuves qu’aux extensions qui répondent aux critères d’éligibilité. Pour l’obtenir, plusieurs conditions doivent être réunies, à savoir :

• la commune doit être en possession d’un Plan Local d’Urbanisme ou d’un document équivalent ; 
• la zone de construction doit être urbaine ou à urbaniser ; 
• la construction ou l’extension doit être neuve et faire preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ; 
• la majoration doit être mentionnée dans le document d’urbanisme. 

Bon à savoir : le dépassement de gabarit peut être modulé, c’est-à-dire qu’il pourra varier, sans jamais dépasser les 30 % en fonction de la commune où vous souhaitez bâtir.

Une exception est tout de même admise. Lorsque les constructions qui répondent aux critères d’éligibilité de la dérogation présentent un “intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation et de la création architecturales”, une majoration supplémentaire de 5 % pourra être accordée. 

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Quel est l’intérêt d’obtenir le bonus de constructibilité ?

Le bonus de constructibilité accordé par les collectivités locales est une mesure bénéfique pour le maître d’ouvrage. On compte ainsi 3 avantages majeurs :

• pouvoir dépasser les limites fixées par le PLU ;
• bénéficier d’une surface constructible plus importante que celle qui était initialement prévue ;
• gagner jusqu’à 30 % de surface constructible supplémentaire. 

Mais, l’intérêt du bonus de constructibilité réside également dans cette incitation à construire toujours plus de logements respectueux de l’environnement.

Une mesure donc non négligeable pour l’environnement qui remplacera d’ailleurs à terme les règles de construction établies par la RT 2012. 

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Quels sont les critères pour en bénéficier ? 

Pour bénéficier du bonus de constructibilité, le bâtiment doit répondre à plusieurs critères. En effet, trois types de construction peuvent bénéficier de cette dérogation, à savoir : 

Les constructions exemplaires d’un point de vue énergétique

Il s’agit des édifices dont la consommation conventionnelle d’énergie primaire (Cep) est au moins inférieure de 20 % (40 % s’il s’agit de bâtiments à usage de bureaux) par rapport aux seuils fixés par la RT 2012. Cette consommation comprend le chauffage, l’éclairage, l’eau chaude pour les sanitaires, etc.

Les bâtiments exemplaires d’un point de vue environnemental

Il s’agit des constructions qui respectent un seuil d’émission de gaz à effet de serre sur l’ensemble du cycle du bâtiment (de la construction à la fin de vie du bâtiment, en passant par l’exploitation). Ces constructions doivent aussi réunir au moins deux de ces trois critères : 

• le respect de la limite des déchets valorisés durant le chantier (hors déchets de terrassement) ; 
• un seuil minimal de matériaux biosourcés respecté, correspondant au 1er niveau du label bâtiment biosourcé ;  
• un niveau de la qualité de l’air intérieur satisfaisant : le logement doit comporter une part minimale de matériaux faiblement émetteurs en COV et les installations de ventilation doivent faire l’objet d’un constat visuel par le maître d’ouvrage en fonction des recommandations contenues dans le guide technique validé par le Ministère chargé de la construction.  

Les bâtiments à énergie positive

Il s’agit des logements qui produisent plus d’énergie primaire qu’ils n’en consomment et qui présentent donc un bilan énergétique (bilan BEPOS) inférieur au bilan énergétique maximal (Bilan BEPOS Max).

Ce bilan est défini par la différence entre la quantité d’énergie non renouvelable et non récupérable consommée par la construction, et la quantité d’énergie renouvelable injectée dans le réseau par cette construction. 

Bonus de constructibilité : les démarches à effectuer

Pour obtenir le dépassement de gabarit, les démarches sont plutôt réduites. 

• S’il s’agit d’une construction faisant preuve d’exemplarité énergétique : le maître d’ouvrage devra joindre à sa demande de permis de construire une attestation. Celle-ci prouve qu’il a pris en compte les différents critères de performance exigés pour obtenir le bonus écologique.

• S’il s’agit d’une construction faisant preuve d’exemplarité environnementale ou à énergie positive : vous devrez déposer en mairie une attestation. Cette dernière, qui sera jointe au dossier concernant la demande de permis de construire, devra certifier que la construction fera preuve d’exemplarité d’un point de vue environnemental ou qu’elle sera à énergie positive. Pour obtenir cette certification, vous devrez passer par un organisme de certification ayant passé une convention avec l’État. Il n’en existe que 5, à savoir Céquami, Cerqual, Certivéa, Prestaterre et Promotelec Services. Ces organismes certificateurs devront envoyer une demande de conventionnement au directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages. 

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Dans le contexte environnemental qui est le nôtre, le bonus de constructibilité a été mis en place afin de motiver les maîtres d’ouvrage à bâtir des constructions écologiques, à haute performance énergétique ou environnementale. Mesure destinée à préserver l’environnement, cette majoration des droits à construire n’apporte au final que des points positifs. Encore faut-il pouvoir répondre à l’ensemble des critères d’éligibilité.