Garantie de Parfait Achèvement | Définition et procédure

La garantie de parfait achèvement oblige un maître d’œuvre défaillant à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage dans un délai d’un an à compter de la date de réception du chantier. En cas de litige, le maître d’ouvrage peut ainsi obtenir réparation des dommages. Alors, que couvre la garantie de parfait achèvement ? Que faut-il savoir sur cette garantie de construction ? Comment la mettre en œuvre et quels sont les dommages couverts ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la garantie de parfait achèvement et son fonctionnement !

Garantie de parfait achèvement : définition 

La garantie de parfait achèvement (GPA) est une garantie légale dans le secteur du bâtiment. Elle exige de l’entrepreneur BTP une réparation immédiate des malfaçons, vices et désordres s’ils surviennent dans la première année qui suit la fin du chantier. Selon l’article 1792-C du Code civil, c’est une obligation d’ordre public valable pour tous les constructeurs.

Aucune cause contractuelle ne peut exonérer de cette obligation. La garantie de parfait achèvement vise à couvrir tous les défauts de conformité et dommages signalés par le maître d’ouvrage au donneur d’ordre du chantier. Il peut s’agir de malfaçons ou bien de travaux non exécutés et figurant sur le contrat.

Quel est le délai d’application de cette garantie ?

La garantie de parfait achèvement implique un délai relativement court d’une année après la date de réception des travaux. Cette date est donc cruciale et doit bien être formalisée entre le particulier et le professionnel pour que le début et la fin de la garantie soient clairement explicités.

Si le délai de garantie de parfait achèvement oblige à signaler le dommage sur cette durée d’une année, il est tout à fait possible que la réparation soit effectuée au-delà de ce délai.

Quels types de dommage sont concernés par la garantie de parfait achèvement ?

Les dommages garantis

Que couvre la garantie de parfait achèvement ? De nombreux travaux sont couverts par cette garantie, peu importe leur importance. En effet, c’est au professionnel responsable du chantier de réparer tous les dommages impactant la conformité de l’ouvrage (en comparaison avec ce qui est prévu dans le contrat).

Les travaux couverts par la garantie de parfait achèvement sont donc :

• les anomalies relevées lors de la visite de réception des travaux et notées dans le procès-verbal ;
• les vices cachés (ceux qui sont de prime abord indiscernables au moment de la visite de réception), mais qui se manifestent dans l’année qui suit l’entrée des lieux.

À noter que la garantie décennale, pour sa part, ne se limite pas aux dommages de nature décennale. Elle peut en effet concerner des aspects techniques, fonctionnels ou esthétiques. 

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Les dommages non couverts par la garantie de parfait achèvement

Par contre, elle ne s’applique pas aux dommages résultant de l’usure normale de l’ouvrage ou de son usage. Attention également : la garantie de parfait achèvement ne pourra pas couvrir les défauts apparents (des anomalies visibles et non des vices cachés) qui n’auraient pas été signalés lors de la réception des travaux. Il est donc recommandé d’inspecter le résultat du chantier avec sérieux et rigueur avant de signer le procès-verbal. N’hésitez pas à émettre et expliciter des réserves. 

Qui sont les bénéficiaires et les débiteurs ?

Le maître d’ouvrage, le bénéficiaire

Le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement est le maître d’ouvrage. S’il observe des défauts importants sur son ouvrage, il peut légalement refuser de signer le procès-verbal et exiger des travaux de mise en conformité dans un délai déterminé.

En cas de vente future du bien dans l’année qui suit la réception du chantier, la garantie est transmise à l’acquéreur : il peut donc s’en prévaloir.

L’entrepreneur, le débiteur

Logiquement, la garantie de parfait achèvement est donc due par le maître d’œuvre en charge des travaux non conformes. Il est dans l’obligation de reprendre les anomalies et désordres constatés et dénoncés dans le délai d’une année après réception de l’ouvrage.

A savoir : les seuls professionnels du bâtiment qui ne sont pas tenus de cette garantie sont les architectes, les bureaux d’étude et les vendeurs d’immeubles à construire.

Mais que faire si la cause du dommage relève de l’intervention de plusieurs entrepreneurs différents et/ou de sous-traitants ? Dans ce cas, c’est à chaque maître d’œuvre de reprendre la partie de son ouvrage réalisé. 

Comment faire jouer sa garantie de parfait achèvement ?

La procédure de mise en œuvre pour le particulier

Pour la mise en œuvre garantie parfait achèvement, il faut commencer par envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception au prestataire des travaux.

Le maître d’œuvre dispose ensuite de 8 jours pour répondre à cette lettre pour ne pas s’exposer à des poursuites. Il est possible de s’inspirer d’un modèle de lettre de garantie de parfait achèvement en ligne. Voici les conditions à respecter pour que votre demande soit recevable :

• les travaux doivent être signalés sur le procès-verbal au moyen de réserves pour les dommages apparents ou dans un délai de 8 jours pour les maîtres d’ouvrage qui ont validé la réception de l’ouvrage sans l’assistance d’un professionnel de la construction habilité ;
• la demande de mise en œuvre de la garantie doit être notifiée par voie écrite dans un délai d’un an maximum après la réception du chantier pour les dommages non apparents.

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Les obligations de l’entrepreneur

Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur se mettent d’accord sur les travaux à réaliser au titre de la garantie de parfait achèvement et sur le délai d’intervention.

En l’absence d’un tel accord ou si le délai d’exécution n’est pas respecté (et après une mise en demeure infructueuse), les travaux seront effectués aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Le coût des travaux peut être financé par :

• une retenue de garantie de 5 % sur le prix des travaux pas encore payés ;
• l’organisme octroyant la garantie de livraison pour les constructions de maison individuelle ;
• l’assurance dommages-ouvrage du particulier dans le cas d’un sinistre de nature décennale.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la garantie ?

Que faire si la lettre de mise en demeure et des interventions restent sans réponse ? Dans ce cas, le maître d’ouvrage peut assigner le constructeur responsable devant le tribunal dans un délai d’un an.

En effet, tous les professionnels du bâtiment qui ne respectent pas leurs obligations de parfait achèvement risquent la condamnation. Ils doivent alors payer des indemnités et des pénalités de retard au maître d’ouvrage. Voici les juridictions à saisir selon l’importance des dommages : 

• Dommages inférieurs à 4 000 € : le juge de proximité.
• Dommages entre 4 000 € et 10 000 € : le tribunal d’instance.
• Dommages supérieurs à 10 000 € : le tribunal de grande instance.

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La garantie de parfait achèvement permet donc de protéger les maîtres d’ouvrage contre d’éventuels malfaçons et dommages. C’est une obligation pour les maîtres d’œuvre qui doivent engager des réparations pour tous les désordres constatés.