Le plan de masse : qu’est-ce que c’est et comment le faire ?

Pour déposer un dossier de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, de nombreuses pièces justificatives sont nécessaires, dont le plan de masse. Par exemple, vous en avez besoin pour aménager un terrain, construire une maison ou monter un abri de jardin. C’est un élément clé puisqu’il détermine la validation ou non du projet par l’administration. Qu’est-ce qu’un plan de masse ? À quoi sert-il et que contient-il ? À qui s’adresser pour l’obtenir ? Découvrez la réponse à toutes vos questions dans ce guide complet !

Qu’est-ce que c’est ?

Définition du plan de masse

Tout d’abord, c’est quoi un plan de masse ? Le plan de masse désigne une représentation aérienne et graphique d’une parcelle de terrain.

C’est un document obligatoire pour l’instruction d’un dossier de permis de construire (PC) ou d’une déclaration préalable de travaux (DP). Il intervient également dès qu’un projet de construction nécessite de changer l’emprise au sol ou la surface de plancher de constructions existantes.

Faire un plan de masse permet de visualiser l’ensemble du projet et de valider son adéquation avec le code d’urbanisme, dont les règles sont définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). On distingue deux types de plans de masse :

✔ Le plan de masse initial : représentation de l’état initial du terrain et des constructions ou aménagements existants.

✔ Le plan de masse projeté : représentation de l’état futur du terrain et intégration des éventuelles constructions, démolitions ou modifications.

Réglementation

Le plan de masse DP2 ou PCMI2 est un élément nécessaire pour compléter un projet architectural.

Selon l’article L431-2 du Code de l’urbanisme, il contient : « des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords.». 

La réglementation mentionne que le plan de masse doit : 

• être coté dans les trois dimensions ;
• indiquer les travaux extérieurs aux constructions ;
• indiquer les plantations maintenues, supprimées ou créées ;
• indiquer les constructions existantes qui seront maintenues ;
• indiquer les modalités de raccordement des bâtiments ou ouvrages aux réseaux publics ou les équipements privés prévus ;
• signaler l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage si le terrain concerné n’est pas accessible par une voie ouverte à la circulation publique ;
• présenter des cotes rattachées au système altimétrique du plan de prévention des risques si le terrain se situe sur une zone inondable.

Qu’est-ce qu’il contient ?

Réaliser un plan de masse de terrain est assez complexe puisqu’il faut intégrer de nombreux éléments et être très précis dans ses indications.

Pourtant, il est très important de bien le dessiner pour respecter le code de l’urbanisme et pour que l’administration valide le document. Le plan de masse doit mentionner : 

• Les constructions existantes : illustrations de toutes les constructions déjà présentes sur le terrain (maison, annexes, extension, piscine, garage, etc.). 
• Les modifications ou constructions futures : éléments de visualisation de l’implantation des constructions à venir pour valider le projet par rapport aux limites séparatives et bâtiments existants.
• Les limites du terrain et des clôtures : représentation claire des limites de la propriété pour valider les règles de recul et les limites séparatives.
• Les accès au terrain et aux constructions : dessin des différents accès au terrain existants et ceux à créer afin de s’assurer de la cohérence du projet et de l’absence de risques pour les usagers.
• Les aménagements extérieurs : illustration de l’emplacement des aménagements extérieurs (qu’ils soient existants ou en devenir) comme une terrasse, un poteau ou un abri de jardin. 
• Les plantations : représentation des plantations existantes et à venir, notamment pour s’assurer du respect des règles du PLU vis-à-vis de l’abattage d’arbres ou la création d’espaces verts.
• Les réseaux existants ou à créer : tracé des réseaux pour l’alimentation en eau potable, le réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales, le réseau électrique ou le réseau téléphonique.

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Plan de situation et plan de masse : quelle différence ?

⚠ Il ne faut pas confondre plan de situation et plan de masse !

En effet, le plan de masse montre uniquement la parcelle concernée par le projet de construction, de rénovation ou d’extension. Le plan de situation se distingue car il indique la localisation de ce même projet dans la commune où il se trouve.

Ce dernier permet donc aux instructeurs du dossier de localiser le chantier dans la ville, de nouveau pour vérifier le respect des règles d’urbanisme. L’objectif de ces deux documents est donc sensiblement le même, mais à différents niveaux.

L’échelle du plan de situation est entre 1/5 000e et 1/25 000e, contre celle du plan de masse qui est entre 1/100e et 1/500e. 

Pour en savoir plus : le plan de situation du terrain : comment le réussir ?

Comment réaliser un plan de masse ?

1. Délimiter les parcelles

En vous basant sur votre plan cadastral, vous avez besoin de commencer par identifier les limites de votre parcelle et sa référence cadastrale. Il faut alors connaître les dimensions du terrain, son dénivelé actuel et après travaux.

Généralement, le plan cadastral suffit pour obtenir les contours du plan de masse et identifier la bonne échelle. Surtout, ne faites pas vous-même les mesures ! Si c’est nécessaire, faites appel à un géomètre expert, surtout si vous avez un terrain complexe qui n’a jamais été borné.

2. Tracer les lignes de recul et d’élévation

Si vous avez des zones non constructibles, il est nécessaire d’ajouter les lignes de recul pour faciliter le positionnement du bâti. De plus, il faut en complément ajouter les points d’élévation et les lignes d’élévation afin de représenter les niveaux d’élévation du projet.

3. Localiser les constructions et aménagements actuels

Il est ensuite nécessaire de dessiner les aménagements existants sur votre plan de masse. En effet, cela garantit une implantation correcte en respectant les limites de propriété. Le document doit également identifier le positionnement des voiries, accès, plantations, clôtures, etc. Sans oublier les éléments non visibles ! Ajoutez bien les réseaux enterrés par exemple.

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4. Ajouter les zones à déduire de la surface de pleine terre

Pour être capable de moduler des espaces fonctionnels sur votre terrain, votre plan de masse doit prévoir l’utilisation des régions et allées. C’est à ce moment que vous le faites si vous désirez déduire ces zones de la surface de pleine terre. Cette étape permet notamment de définir les parkings, cours, zones de végétation, allées de voiture, allées piétonnes, etc.

5. Annoter le plan

Sur un plan de masse, vous avez la possibilité d’ajouter librement du texte, des flèches ou des pointillés. Dans la mesure où le plan doit être facilement lisible, n’hésitez pas à utiliser des couleurs pour attirer l’attention des instructeurs sur les changements à venir. Ensuite, vous pouvez définir l’échelle et imprimer le plan, ou l’envoyer en format numérique.

Comment obtenir un plan de masse ?

Le plan de masse doit être transmis au service instructeur, qui délivre ou non l’autorisation d’urbanisme. Il faut donc faire bien plus qu’une simple esquisse de plan sur une feuille !

Pour dessiner un plan de masse dans les règles de l’art, il faut maîtriser de nombreuses contraintes techniques, notamment des contraintes d’échelle et de cotation. Le document final doit ensuite être explicite et mentionner toutes les informations citées plus haut, d’où la nécessité d’avoir des compétences en dessin de bâtiment.

Vous pouvez utiliser un logiciel de plan de masse vous-même, mais la prise en main de ce type d’outil peut être longue et votre dossier n’aboutira pas si vous avez oublié un élément, fait une erreur ou qu’une ambiguïté subsiste. L’idéal reste de faire appel à un géomètre pour ne pas compromettre votre projet et respecter les délais des travaux.

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Vous savez à présent comment faire un plan de masse de maison ! Nous vous conseillons de faire appel à un expert pour le réaliser dans la mesure où c’est l’un des documents les plus importants pour obtenir son permis de construire ou sa déclaration préalable de travaux.